Etat des lieux

1 – Etat des lieux – Synthèse

• Les principes essentiels :

L’état des lieux, appelé aussi « constat d’état des lieux » est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu’il comporte.

La loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location afin d’éviter des litiges au départ du locataire.
L’état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location.

• A quoi sert l’état des lieux ?

Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C’est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable (voir ci-après).

• Quand établir l’état des lieux ?

• Le premier au début de la location : à la remise des clés au locataire, avant qu’il y installe ses meubles ;
• Le second à la fin de la location, lorsque le logement est vide : au moment de la restitution des clés au propriétaire.
Les deux états des lieux doivent être établis avec soin et être aussi précis l’un que l’autre. Les mêmes précautions valent pour l’état des lieux d’entrée et pour l’état des lieux de sortie.

Références réglementaires :

Loi 89-462 du 06 Juillet 1989 « Loi Mermaz ».

Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

2 – Définition

L’état des lieux est un document établi entre vous-même et le propriétaire ou son représentant. Il est complété lorsque vous prenez possession du logement et lorsque vous le quittez. Il s’agit d’une annexe au contrat de location (bail), qui doit être établi en deux exemplaires, une pour chaque partie. Il doit être conservé pendant toute la durée de la location.

Bien qu’il soit obligatoire, l’état des lieux est souvent considéré comme un élément accessoire, voire superflu, auquel on ne prête pas l’attention qu’il faudrait.

Or, l’absence d’état des lieux, ou un état des lieux rédigé à la hâte, peut faire naître une bonne part des conflits entre locataires et propriétaires.

3 – A quel moment établir un état des lieux ?

• lors de l’entrée dans les lieux : il permet de s’assurer que le propriétaire met à votre disposition un logement en bon état d’usage et de réparations, comme le lui impose la loi du 6 juillet 1989. Pour éviter toute difficulté, il est préférable que l’état des lieux soit établi avant que vous n’installiez vos meubles dans le logement, ou dans les jours qui suivent immédiatement cette installation. L’état des lieux d’entrée vise aussi à vous permettre de faire valoir, le cas échéant, les défauts du logement ou de ses équipements qui préexistaient à votre arrivée. Ainsi, même s’ils ne sont pas réparés par le bailleur dans les premiers temps de votre occupation, ils ne pourront être considérés comme des dégradations de votre part ou vous être imputés au moment de votre départ.

• lors de votre départ du logement : il permet au propriétaire, par comparaison avec celui établi à l’entrée dans les lieux, de déterminer quelles sont les dégradations que vous avez causées au logement. Il doit cependant prendre en compte les effets de la vétusté qui ne peuvent en aucun cas vous être imputés. Ces dégradations peuvent provenir de faute d’entretien, accident, mauvais usage des locaux ou des équipements, manquements à votre devoir d’entretien… Après interprétation, il permettra au propriétaire de déterminer les travaux de remise en état qui devront éventuellement rester à votre charge. Le coût pourra en être retenu sur le dépôt de garantie.

Dans une location, l’état des lieux d’entrée est établi essentiellement dans l’intérêt du locataire. En effet, le Code civil prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. A contrario, l’état des lieux de sortie est établi dans l’intérêt du propriétaire. A défaut, le logement sera réputé avoir été restitué sans dégradation ni défaut d’entretien. Il est toujours possible d’apporter la preuve du contraire, mais ce n’est pas forcément facile et il faut la plupart du temps en passer par une expertise judiciaire coûteuse.

4 – Comment établir un état des lieux ?

L’état des lieux doit être établi de manière « contradictoire », c’est-à-dire en votre présence et celle du propriétaire (ou de ses représentants), à la date convenue entre les deux. Si l’un des deux refuse d’établir un état des lieux, l’autre peut faire appel à un huissier. Celui-ci convoquera locataire et propriétaire, au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d’huissier sont partagés par moitié entre locataire et propriétaire, sauf dans le cas suivant : si le recours à l’huissier a été rendu nécessaire par le refus catégorique de l’une des parties de procéder par la voie « contradictoire », et que l’autre partie est en mesure de le prouver, le coût de l’intervention est alors à la charge exclusive de la partie qui a refusé.

L’état des lieux d’entrée doit être le plus précis et complet possible, afin d’éviter tout litige à la fin de la location. Il doit décrire le logement donné en location, pièce par pièce, du sol au plafond, y compris les éléments d’équipement, placards, penderie, cheminées, éléments de cuisine équipée, etc. Il doit également être l’occasion d’un relevé des compteurs d’eau, compteur général si le logement dispose d’un branchement autonome ou compteurs divisionnaires d’eau froide et le cas échéant d’eau chaude en copropriété, si la fourniture d’eau fait partie des services collectifs de l’immeuble. Il est également indiqué, si l’électricité est coupée, d’émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, jusqu’à ce que vous puissiez les essayer.

Bon à savoir : si, lors de l’état des lieux d’entrée, un défaut de fonctionnement ou une dégradation n’ont pu être détectés ou ont été oubliés, il est toujours possible de les signaler par lettre recommandée AR dans les premières semaines de votre occupation. Sans contradiction du propriétaire, ce courrier pourra être considéré comme faisant partie de l’état des lieux. De la même façon, si l’état des lieux a été établi en dehors de la période de chauffe, la loi prévoit que vous pouvez exiger, pendant le premier mois de cette période, que cet état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage (radiateurs, chaudière, …).

5 – Le coût